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（原标题：中环不雅察｜香港楼市转头与瞻望：2024楼价合座跌6.8%，租房商场增长将强，本年会否继续“量升价跌”？）

21世纪经济报说念记者 孙迟悦 香港报说念

1与6日，香港东铁线大埔墟站内，一家房产中介的玻璃门上贴满了在售房屋的价钱信息，其中，部分价钱已被记号笔涂改更新。21世纪经济报说念记者肃穆到，也曾售价为578万港币的房产，如今已更始为538万港币。

不到一年前，这扇门上还张贴着“全面撤辣，入市要快”等口号。

满墙摆设的待售房产宣传图中，约有一成的房屋还是出现了降价相干的修改，该中介处的认真东说念主向记者先容，“要是特意购买，这些挂出的房产都还有议价空间”。

肖似的时局也出咫尺太和站内的房产中介处，以及再向北的粉岭站和上水站内。

“还能再等等”，一位在中介处不雅望的女士对21世纪经济报说念记者暗示，自“全面撤辣”后，她和家庭成员曾斟酌在香港新界北区置业，但鉴于香港房地产商场似乎还有降价空间，保抓不雅望魄力更为千里着磨叽。

新盘优惠频出，开垦商订价严慎

与此同期，一手新盘亦然优惠策略频出。

1月6日，位于香港岛东区筲箕湾东大街的傲华ORIA合股好意思联物业推出“出租物业保障优惠”，该优惠标准，在交收新址后三个月内于好意思联出租该房产的买家，将获取约2000港元的保障优惠。

好意思联物业住宅部行政总裁布少明对21世纪经济报说念记者暗示，“出租物业保障优惠”的推出是为了诱惑以收租为宗旨的长线投资者。

布少明称，“房钱升、楼价跌”是2024年香港住宅类地产的趋势。跟着香港特区政府积极吸纳东说念主才，同期晓谕扩大各大高校留学生在招生东说念主数中的占比，这些身分均导致往日一年香港租房商场增长将强。甩掉12月中旬，2024年内年香港住宅房钱升幅超5%，而楼价却下降约6.8%。

香港差饷物业估价署数据露馅，2024年4月至9月时代，香港私东说念主住宅售价指数曾联结五个月下降，且从2024年头至11月，累计下降约5.34%。但该指数在1月有所回升，报290.9点，较10月回升约0.9%。

此楼市下行周期自2021年下半年开动，甩掉2024年底，私东说念主住宅售价在三年多内基本保抓下降趋势。据香港差饷物业估价署统计，香港私东说念主住宅售价指数从2021年9月的398.1点累计下降26.93%，至2024年11月的290.9点，跌至接近2016年8月的水平。

反应二手楼价的华夏城市起初指数（CCL）露馅，甩掉2024年12月27日，该指数报137.15点，较前一周下降0.73%，较上月下降1.02%，这一数字仍然处于8年多来的低位，相同接近2016年的水平。

华夏贸易左券成交纪录露馅，从2024年头至12月，香港九龙、新界东、新界西的大型屋苑的成交价无数下降超6%，而港岛区的跌幅相对较小，为3.8%。

一直以来，香港“十大屋苑”的相干动向是预计楼市走向的繁难处所，其涵盖了十处香港、九龙和新界地区在房地产商场中占据厚实地位、来回活跃且价钱清闲的优质楼盘。

华夏地产关系十大“蓝筹屋苑”的成交数据露馅，甩掉2024年12月，其中有70%的屋苑平均成交呎价下降。黄埔花圃的下降幅度最大，年内屋苑成交呎价下降约11.5%；其次是好意思孚新邨，跌幅达到9.4%；位于港岛的康怡花圃跌幅达到7.8%；丽港城、映湾园、海怡半岛及新都城的跌幅均在5%以下。

比拟之下，沙田第一城、太古城及嘉湖山庄的成交价较2024年头有所上升，其中沙田第一城的呎价对比2024年头回升进步6%。

“咫尺来看，严慎订价和稳妥优惠照旧主要策略。”在傲华ORIA发布保障优惠的现场，协成行发展有限公司相干物业销售东说念主员对21世纪经济报说念记者暗示，除诱惑长线投资者的优惠策略外，傲华ORIA还推出了各类房价优惠推敲，举例“早鸟认购”优惠和协成行“以东说念主为本”优惠等，四类优惠重复可减免房价的4%。

而在订价方面，1月2日，傲华ORIA更新了其房产报价单，触及50套房产，更新后的平均呎价（1呎约便是0.11宽泛米）约为19544港元。该楼盘绽开式户型入场费335.1万港元，入场价15232元/呎，较2023年6月开盘时首张报价单提供的478.8万入场费折价约30%。

“念念在第一批推出时以‘好价’买楼就要抽签，能不可买到要看运说念。”香港房产中介公司品正置业总司理伊娜对21世纪经济报说念记者暗示，订价方面，第一批推出的房屋价钱单频频以比较优惠、甚而低于资本的价钱来“试水”和造势，以诱惑客户，后续推出的价钱单则字据商场情况进行订价。咫尺，香港各翻开垦商推出新楼盘的节律和价钱均以稳健为主。

布少明以为，基于2024年香港楼价合座下降的趋势，2025年各翻开垦商将以“出货”为主，积极去库存，并保抓审慎的订价策略，在开盘初期以低于市价出售的销售策略为主，后期收到积极的商场反馈后再领受“加量涨价”。 

2025楼价涨跌趋势将在2月初显

房价鄙人降，销量却创下了新高。

布少明暗示，尽管有所波动，但在多个利好身分的驱使下，字据好意思联物业住宅部的统计，2024年香港一手住宅来回量为约1.6万宗，二手住宅来回量约为4万宗，创下3年来的新高。

转头2024年香港住宅物业成交量趋势，年头，在“全面撤辣”后，楼市曾有顷出现“小阳春”，2月至4月，香港住宅销量显明回升，但这一上升趋势却未能抓续。

字据华夏地产楼宇贸易合约登记的统计分析，2024年4月，香港合座住宅楼宇（包括一手房和二手房）贸易登记量为8551宗，较3月的3971宗大幅高涨约115%。

但在随后的五个月中，合座住宅楼宇的来回量抓续下降，2024年9月的合座住宅楼宇贸易登记量为2848宗，较8月下降了22.1%。2024年第三季度，香港合座住宅楼宇贸易登记量为10225宗，与上一季度比拟下降了43.0%。

2024年11月合座住宅楼宇贸易登记量有所回升，录得6298宗，较10月上升34.1%。但在12月，该数据再度下降34.9%，创下3个月内最低水平。

谢忱梁行香港估价及参谋人做事部高档董事黎剑明向21世纪经济报说念记者暗示，2024年10月行政主座施政解释中对于非住宅物业按揭成数的新标准是鼓动11月住宅贸易登记量回升的要道身分。

2024年10月16日，香港特区行政主座李家超在2024年施政解释中晓谕，不管物业价值、是否私用或公司抓有、以及买家是否初次购买，住宅及非住宅物业的按揭成数上限斡旋休养至70%。

黎剑明以为，2024年11月末来回量下降的主要原因是10月一手房销售量上升，部分楼盘还是售罄。而到了11月和12月，成交量较大的二手楼盘业主开动“惜售”，他们开动普及价钱或者减少议价空间。

瞻望明天，虽存在一定不合，但大部分银行和金融机构对2025年香港楼价保管“稳中有涨”的预期。

星展银行执行董事兼经济研究部香港房地产业分析师丘卓文暗示，预计2025年香港房地产价钱将保抓相对安详，不会有显明涨幅或跌幅。

瑞银暗示，要是好意思联储抓续减息且好意思国长债息率下降，预计2025年香港楼价及房钱将同步上升5%-10%。

黎剑明暗示，好意思联储减息周期还是开启，在接洽汇率轨制下港息作陪好意思元的利率走势，对于正在“供楼”的东说念主来说，房贷包袱相较于“高息时代”有所欺压。因此，谢忱梁行对2025年香港楼价升幅保管较为乐不雅的预估，预计全年楼价高涨约5%。

摩根士丹利2024年12月中旬的解释中指出，香港住宅商场在2025年将保管合座安详的态势，上半年可能会下降5%，而下半年存在高涨的可能性，一些利好楼市的战略预计将有助于楼价上升。

仲量联行香港主席曾焕平暗示，瞻望2025年，香港银行利率走势有可能不如预期的乐不雅。咫尺，香港银行同行拆息仍然高达4%，这一数字对比以往楼市复苏时代的水平较高。因此，预计来岁中微型住宅及豪宅楼价将下降约5%。但他也暗示，若中国内地资金流入香港超出预期，楼价的跌幅省略会较为温暖。

黎剑明预计，2025年新开垦的大型楼盘将在农历新年岁后或2月中旬推出，濒临如斯波动的销量，开垦商正积极部署并检视商场，“2025年一手房价钱和销量变动将在2月中旬大型楼盘的开盘价皆备公布后才会皆备体现”。

伊娜暗示，咫尺启德区楼盘数目较多，况且由于其市政算计打算和学校收罗等配套门径方面算计打算较为完善，深受买家喜爱。前年“全城哄抢”的天玺·天亦然启德的新盘，不少买家联结抽满四轮依然买不到。

据悉，长江实业集团旗下启德跑说念区Victoria Blossom第1期，预计将打响2025年香港新楼盘放售“第一枪”，将于第一季度内发售统统307套住宅，商场对其是否将延续长实集团近期的廉价策略保抓着高度爱护。此外，位于将军澳的日出康城第13期也将于2025上半年开售，该楼盘第12期曾为2024“港楼销冠”，售出统统959套。

据统计，2025年上半年预计将有19个新盘登场，提供超8000个单元。

“新香港东说念主”有望在2-3年后鼓动楼市销量

连年来，“新香港东说念主”的到来无疑是鼓动香港楼市销量繁难身分之一。

“一个东说念主住照旧一家东说念主住？”容身东铁线上水站外一家房产中介的门前，其认真东说念主立马用流利的世俗语究诘记者。

这位认真东说念主暗示，2024年下半年，有不少内地购房者前来参谋，沙田和大围的住宅十分受到爱好，但近期北区住宅的参谋量也在上升。

相同在中介处参谋的，还有在2024年举家搬迁至香港的L女士，但她向记者暗示，对于新来港的“专才”来说，买房并不是首选。她暗示，详尽家庭收入、供楼压力，以及职责的流动性，租房是咫尺的首选，而买房则要比及职责绝对清闲后。

伊娜暗示， “先租后买”是大部分中国内地来港东说念主才的首选，但也有一部分领受径直购买，这些客户主要为带着孩子来香港假寓的家庭，他们比较看好香港海外化的教师环境，以及后续央求香港顶尖高校的上风。

黎剑明以为，“专才”和“高才”对香港楼市的复旧可能有滞后性。往日一年楼价下降，但房钱上升的趋势也正好反应了这些来港东说念主才对租房需求的增多。永久来看，预计这些来港东说念主才在香港找到职责并清闲下来后，将在2至3年后对香港住宅楼市产生积极影响。

据悉，甩掉2024年9月底，香港各类东说念主才引进推敲统统收到超38万宗央求，其中约24万宗已获批，另有约16万名家属一同参预，逾额完成香港特区政府最初订下的2023年至2025年共引入105000名东说念主才的处所。

2024年10月，劳工及福利局局长孙玉菡暗示，在高端东说念主才通行证推敲下，关系当局将执行两项优化措施：一是扩容，合阅历大学会由刻下185间海外顶尖大学扩张至198间；二是高才通推敲下A类东说念主才的首个签证期限将延迟至三年。预计2025年来港东说念主才数目还将上升。

星展银行执行董事兼经济研究部香港房地产业分析师丘卓文对21世纪经济报说念记者暗示开云kaiyun，尽管咫尺内地“来港东说念主才”的数目不停增多，需求端存在显明刺激，但较高的房地产供应量仍将适度香港房价的高涨。香港新址已毕数目不停增多，未出售的房产数目较大，因此开垦商将保抓活泼的订价策略以保管房产销量的清闲。同期，在降息后，香港二级房产商场的房价也将保抓清闲。

布少明暗示，启德区房产供应量较大，配套门径较新；港岛地区出行便捷；新界区交通便捷；北区的元朗和屯门房产均价较低。以上地区的房产均受到“新香港东说念主”的偏好。

其中，外界高度爱护的北部都会区是连年来香港政府重心开垦的区域之一。

2024年12月27日，香港发展局公布了新界北新市镇的初步发展提议，推敲将香园围、打饱读岭、坪轾、恐龙坑、皇后山等统统1420公顷的区域发展成为港口商圈及新兴产业基地。同期，将在占大地积约55公顷的马草垄——古洞北和河套的交织点——诞生住宅及配套门径。香港发展局预计，新市镇将诞生约17.6万个单元，能容纳48.4万东说念主口的住宅；马草垄则将诞生约10.7万单元，能够容纳2.8万东说念主口的住宅。

丘卓文对21世纪经济报说念记者暗示，明天，大学城或高新技能产业等将麇集在香港北部都会区发展，新界北新市镇的不停发展将为推敲在此职责和生计的学生和住户提供更多住宅。