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本文作家：张连，重庆海川企业算帐有限公司（文末有先容）浅析建筑物架空层权属争议感谢授权本公众号转载

一、问题的淡薄    

笔者在办理房地产歇业案件中遭遇了建筑物架空层权属争议问题。甲房地产企业开发的A大厦，经管东说念主经受到的房屋产权证（系大证）默契，甲房地产企业名下登记有A大厦一层的架空层，其中摊学派数和摊派面积均为0。甲房地产企业觉得架空层登记在我方名下，且未摊派人人面积，故属于甲房地产企业的财产，其有权对出门租或处置。A大厦业主委员会觉得架空层属于业主共有，甲房地产企业无权对出门租或处置，两边就此产生争议。协商无果后，A大厦业主委员会告状至法院，要求甲房地产企业登第三方占用东说念主返还架空层，并抵偿亏空。那么建筑物的架空层到底应当归谁所有这个词呢？

二、握行争鸣        

针对该问题，笔者通过案例检索发现司法握行对该问题的裁判存在较大的不对，主要有以下两种不雅点：一种裁判不雅点觉得：建筑物架空层属于业主共有，部分案举例下：

案例

案件称号

案号

法院

裁判要旨

1

曾李嵘等15 东说念主与东兴房地产开发有限公司、东淮房地产开发有限公司财产毁伤纠纷案

(2006)泉民终字第342号

福建省泉州市中级东说念主民法院

建筑物楼顶空间过头架空层的所有这个词权包摄于全体业主非凡权之外的共有权，即全体折柳所有这个词权东说念主所共有，房地产开发公司无权处置。

2

彭水县司法局临江大厦业主委员会等诉重庆市彭水县皇帝房地产开发有限背负公司摒弃妨害纠纷再审案

(2016)渝民再133号

重庆市高档东说念主民法院

根据法律司法，不属于业主非凡、市政公用、其他权益东说念主所有这个词的部分，属于全体业主共有。案涉架空层是整栋建筑物不可分割的一部分，其房地产权益全齐依附于计较建筑面积的建筑物，其不行单独地从计较建筑面积的建筑物均分离或分割；房地产开发商在调理房地产权益时，架空层的房地产权益也随之发生调理。

3

深圳市福田区南天一花圃业主委员会与深圳市城市建立开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业经管有限公司房屋侵权纠纷一案

(2013)民提字第94号

最能手民法院

案涉架空层是南天大厦举座结构的一部分，是该大厦的附庸顺序，应由南天大厦全体所有这个词权东说念主共同使用。深圳城建公司不是案涉架空层的所有这个词权东说念主，其私行更动案涉架空层的使远程能，阻塞部分架空层用于营业出租，毁伤了南天大厦全体小业主的使用权，应向南天大厦全体小业主承担罢手侵害、恢收复状、抵偿亏空等民事背负。

4

蒋毅与重庆三峡房地产开发有限公司、重庆市御临建筑工程有限公司摒弃妨害纠纷二审案

(2020)渝01民终294号

重庆市第一中级东说念主民法院

最初，是否计入公摊面积不是判断该建筑是否属于业主共有部分的唯独程序。《物权法》第七十三条并未将是否列入公摊面积当作判断是否属于业主共有的程序。其次，依据最能手民法院《对于审理建筑物折柳所有这个词权纠纷案件具体应用法律多少问题的解释》第三条的司法，案涉架空人人空间属于全体业主的自然共有部分。临了，自然合同部分商定了其他的房屋面积、建筑物、构筑物、泊车局面等的筹划权及销售、筹划收益均属甲方所有这个词。但该要求并不行含糊架空人人空间属于业主共有部分的事实。

5

陈丙等与上海金鸿置业有限公司等业主共有权纠纷上诉案

(2012)沪二中民二(民)终字第1287号

上海市第二中级东说念主民法院

系争架空层层高不及2.2米，不计入建筑面积，不行办理房地产权证，也未当作共用面积摊派到水电路XXX号X幢X单元房屋面积中。且经兴建筑性质登记为泊车库、共同顺序，不属于X单元14户业主共同共有，属于全体业主共有。

6

上海市杨浦区控江恒联新六合花圃业主委员会与上海电气集团恒联企业发展有限公司占有物返还纠纷案

(2021)沪0110民初15252号

上海市杨浦区东说念主民法院

架空层，为由业主和使用东说念主共同使用的人人顺序，与小区说念路、绿地等人人顺序性质雷同，其依附于主体建筑而存在，并非孤立的房屋主体。当开发商将新建住宅沿路出售之后，人人顺序的权属亦应随房屋主体调理并包摄于业主所有这个词，开发商无权单独保留架空层的使用权。

另一种裁判不雅点觉得：建筑物架空层属于开发商所有这个词，部分案举例下：

案例

案件称号

案号

法院

裁判要旨

1

曾燕与海南海裕房地产投资开发有限公司业主共有权纠纷上诉案

(2011)海中法民一终字第856号

海南省海口市中级东说念主民法院

开发商与业主商定架空层的权属归开发商所有这个词，且架空层面积未计入公摊面积的，架空层所有这个词权应归开发商所有这个词。

2

深圳市福田区长城二花圃小区业主委员会、深圳市中昌信物业投资有限公司业主共有权纠纷一案

(2018)粤03民终8628号

广东省深圳市中级东说念主民法院

最初，争议的X号楼首层昭彰并非建筑物的基础、承重结构等房屋的基本结构。其次，从筹划用途看，X号楼首层并非沿路筹划用于人人通行或当作人人顺序，亦存在可单独当作营业使用的功能区域。再者，从空间溜达上，在X号楼首层配置可孤立使用的营业区域并不存在无法克服的客不雅阻隔。综上，根据构造性质、筹划用途及本色使用情况等三方面的分析，不行认定长X大厦X号楼首层均为法定业主共有部分。

3

武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会、湖北地龙实业集团有限公司建筑物折柳所有这个词权纠纷再审审查与审判监督

(2020)鄂民申3359号

湖北省高档东说念主民法院

业主基于支付的商品房价款而赢得对相应非凡部分的权益，同期，因为该商品房价款中包含了所在商品房开发名堂人人建筑面积摊派部分的价值，因而业主共同享有配套人人建筑部分的权益。该权益的基础在于业主所支付的人人建筑部分的对价。因常青藤名苑一届业委员未提交凭据诠释案涉架空层的建筑面积摊派参预了小区公用建筑面积，进而摊派到小区业主的购房款中，且武汉市房产测绘中心回话案涉架空层关系面积并未进行摊派，原审法院据此驳回常青藤名苑一届业委员相关案涉架空层为常青藤名苑一期业主共有的诉讼请求并无欠妥。

4

段海燕与重庆市高青房地产开发有限公司阐述合同无效纠纷案

(2020)渝0155民初4910号

重庆市梁平区东说念主民法院

对于建筑物架空层权属,《物权法》并未赐与明确,应当根据架空层的筹划用途和当事东说念主之间的商定细目。根据《物权法》第七十四条之司法,要是架空层筹划为车位,开发商和业主之间不错将其当作非凡部分商定权属，本案案涉架空层由被告投资建立，筹划用途为地下车库，并非有挑升用途的人人顺序，且根据重庆市国土资源和房屋勘察筹划院梁平区地皮房屋勘察所制作的《重庆市房产面积测算恶果备案央求书》载明案涉架空层未当作共有面积由业主摊派。因此应当认定案涉架空层由开发商所有这个词。

5

童乙等与上海久富物业经管有限公司物业奇迹合同纠纷上诉案

(2012)沪二中民二(民)终字第1815号

上海市第二中级东说念主民法院

本案系争车库为有孤立结构的地上架空层车库，虽未办理孤立权属登记，但因其结构孤立、具有使用价值而成为单独的物。该车库系开发商依据筹划许可正当建造而成，且未摊派公用建筑面积，亦不属于占用业主共有说念路或其它共有局面的车位，根据“谁建造谁收获”的原则，系争车库的所有这个词权应属于开发商。

6

苏州市合景房地产开发有限公司与沙慧明、王建峰等恢收复状纠纷案

（2019）苏05民终329号

江苏省苏州市中级东说念主民法院

案涉架空层虽规划用途为非居住，但该架空层有其孤立的面积，构造上具有孤立性，粗略明确折柳，同期也具有哄骗上的孤立性，粗略排他使用。根据当事东说念主所坚定的商品房买卖合同，两边明确该商品房所在小区的泊车场、架空层、会所、千般康乐顺序以过头他筹划性和奇迹性配套顺序沿路归出卖方所有这个词或者领有使用权，该商定莫得违犯法律司法，是当事东说念主着实敬爱敬爱默示，理当正当灵验，对坚定合同确当事东说念主均具有法律敛迹力。

7

苑林星月湾业主委员会与贵阳苑林房地产开发有限公司、贵州省机电开拓总公司等物业奇迹合同纠纷案

（2014）黔高民提字第23号

贵州省贵阳市中级东说念主民法院

根据权益义务平等原则，如业主确已为架空层承担建筑资本或公摊用度，则其照章可观念享有相应权益，然则，星月湾业委会并无凭据诠释业主已承担了本案讼争架空层建筑资本，或已将该部分列入公摊，因此，星月湾小区业主对该部分建筑不享有所有这个词权。

综上，对于架空层的常见握行争议，不错归纳为如下几点：1.是否列入公摊。部分法院觉得架空层未纳入业主的公摊建筑面积，不属于业主共有，因而属开发商所有这个词；2.是否有明确商定。部分法院觉得合同商定包摄于开发商，商定灵验，应罢免当事东说念主敬爱敬爱自治原则；3.是否仍是明确筹划用途。部分法院觉得若架空层筹划用于业主人人用途，属于《民法典》第二百七十四条（原《物权法》第七十三条）司法的“其他人人场所”，应为业主共有；4.是否计入容积率。部分法院觉得架空层时常不计较建筑面积、莫得办理产权登记，不属于业主非凡，只可属于业主共有。笔者觉得，上述事理均有失偏颇。具体分析如下：对于第少量，是否列入业主公摊建筑面积，不是判断架空层权属的唯独程序。《民法典》第二百七十四条（原《物权法》第七十三条）并未将是否列入公摊面积当作判断是否属于业主共有的程序，其经受的程序是既不属于某一单个的东说念主所有这个词，也不属于开发商所有这个词，且具有人人属性的场所。对于第二点，商品房买卖合同或其关系补充契约，对架空层权益包摄是否有商定是此类案件的良善要点。但仍须招引具体案情、民法典物权编与合同编的相关司法轮廓判断。握行中，即使有合同商定，业主方也会对合同的相接、着力淡薄争议。[1]对于第三点，若架空层筹划审批文献载明的用途为人人失业空间或者其他人人用途的，其权属自然归于业主共有，循规蹈矩。但握行中，更为常见的是关系筹划审批文献中并莫得明确载明架空层的本色用途，因此该点短少事实依据。对于第四点，跟第少量访佛，是否计入建筑面积，是否办理产权登记亦不是判断架空层权属的唯独程序。莫得计入建筑面积，只可说明架空层莫得摊派所在楼栋占用限制内的地皮使用权面积。《房产测量表率》（GB/T17986-2000）和《建筑工程建筑面积计较表率》（GB/T 50353-2013）司法的国度程序，旨在确立建筑工程和房屋的面积计较司法，不行当作阐述物权包摄的依据，且是否办理产权登记与能否办理产权登记不是一趟事。握行中亦存在架空层单独办理产权证的情形，但至于是否合规定另当别论了。

 [1]朱勇林，“架空层权属争议之实务辨析”，惠博讼师事务所微信公众号，2020年9月14日。

三、我国对于架空层权属的关系司法

《民用建筑规划颐养程序 GB50352-2019》中对“架空层”作了明确界说，其中记录“架空层是用结构复古且无外围护墙体的开敞空间；有东说念主员闲居行径的架空层的净高不应低于2.0m。”由此看出，架空层最光显的特征是由结构复古、开敞，需达到一定高度。[2]

（一）寰宇性司法

我国法律、行政律例、司法解释对架空层的权属莫得进行明确司法。关系司法散见于《民法典》第二百七十一条司法：“业主对建筑物内的住宅、筹划性用房等非凡部共享有所有这个词权，对非凡部分之外的共有部共享有共有和共同经管的权益。”第三百五十六条司法：“建立用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该地皮上的建筑物、构筑物过头附庸顺序一并刑事背负。”第三百五十七条司法：“建筑物、构筑物过头附庸顺序转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物过头附庸顺序占用限制内的建立用地使用权一并刑事背负。”《最能手民法院对于审理建筑物折柳所有这个词权纠纷案件适用法律多少问题的解释》（2020年修正）第三条司法：“除法律、行政律例司法的共有部分外，建筑区画内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通说念、楼梯、大堂等人人通行部分，消防、人人照明等附庸顺序、开拓，隐迹层、开拓层或者开拓间等结构部分；（二）其他不属于业主非凡部分，也不属于市政公用部分或者其他权益东说念主所有这个词的场所及顺序等。建筑区画内的地皮，照章由业主共同享有建立用地使用权，但属于业主非凡的整栋建筑物的筹划占地或者城镇人人说念路、绿地占地除外。”上述司法对建筑物的业主共有部分以及“房地一体”原则进行了明确司法，且对属于业主共有的部分进行了列举。然则，架空层并未被明确列入业主共有部分的限制。

（二）所在性司法

      自然我国在法律、行政律例、司法解释层面未明确架空层的权属，然则我国部分地区对架空层的权属进行了明确。如：《上海市住宅物业经管司法》（2010鼎新）第三十九条司法：“物业经管区域内的下列配套顺序开拓归业主共有：（一）物业经管用房；（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用大地架空层、共用走廊......”《福建省物业经管条例》第三十一条第三款司法：“前两款司法之外的地下室、底层架空层等配套顺序开拓和共用部位的权属在购房合同中，莫得商定或商定不解确的，归全体业主所有这个词。”《深圳经济特区物业经管条例》（2020年3月鼎新）第十一条司法：“物业经管区域物业的以下部分属于业主共有：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通说念、楼梯、大堂等人人通行部分，消防、人人照明等附庸顺序开拓，隐迹层、架空层、开拓层或者开拓间等。”《重庆市物业经管条例》第一百一十二条司法：“（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼说念、扶手、护栏、电梯井说念、架空层及开拓间等。” 尽管上海、福建、深圳、重庆等地在物业经管关系的所在性司法中明确了架空层的权属归业主共有，但由于所在性司法受到地域的竣事，仅在腹地区具有一定的带领性，对其他地区莫得敛迹力。因此，不同地区的法院对该问题的裁判仍有较大的不对。

[2]袁丽馨，“浅析架空层的包摄问题”，贵商总会微信公众号，2022年8月18日。

四、架空层权属争议的措置旅途探析

  要措置架空层的权属争议问题，笔者觉得不错从地皮使用权、空间哄骗权以及筹划用途等方面来分析。

（一）架空层所占限制的地皮使用权归谁所有这个词

开发商从政府或者上手手中通过支付对价的姿色赢得了建立用地使用权后，享有对该地块开发和建立的权益，并通过“正当建造”的姿色取得建筑物的所有这个词权。因此，建筑物的所有这个词权及建筑物所占限制内的地皮使用权原始权益东说念主为开发商。根据我国物权的一项遑急原则——“地随房走”“房遍地走”原则。即：房屋出让，该房屋占用的地皮使用权必须随之调理，反之也是。当开发商销售完了所有这个词的建筑物后，该建筑物占用限制内的地皮使用权也一并转让给了建筑物折柳所有这个词权东说念主，即全体业主。开发商取得地皮使用权的资本仍是通过销售的姿色摊派到购买方的销售价款中。时常情况下，架空层口角渔利性的，其面积不计入建筑面积计较值，即不计入容积率方针。[3]因此，架空层也就不享有摊派计较房屋折柳所有这个词权时的相应地皮使用权面积份额，是依附于全体业主所有这个词的建筑物及建筑物所占用限制的地皮使用权而存在的，不行从该建筑物中单独分离出来，亦不行办理单独的产权登记。故，笔者觉得，架空层所占用限制内的地皮使用权应当归该建筑物的全体折柳所有这个词权东说念主共有，而依附于该建筑物以及建筑物所占用限制地皮使用权的架空层亦应当归全体折柳所有这个词权东说念主共有。

（二）架空层所占限制的空间哄骗权归谁所有这个词

我国《民法典》第三百四十五条对建立用地使用权的分层教训进行了司法，即：建立用地使用权不错在地皮的地表、地上或者地下分别教训。第三百四十八条还司法，在建立用地使用权出让合同的要求中一般应包括“建筑物、构筑物过头附庸顺序占用的空间”。以及物权编的地役权轨制等司法，均为空间使用权的教训提供了法律基础。在无法律明确司法或者当事东说念主另有商定的情况下，地皮所有这个词权、地皮使用权、空间哄骗权等地皮权益应该归合并主体享有。为了适合当代社会经济的发展要求，普及地皮及地上空间的哄骗效率，在法律明确司法或者当事东说念主另有商定的情况下，地皮所有这个词权、地皮使用权以及空间哄骗权是不错分属不同的主体的。因此，就架空层的空间哄骗权而言，若无极端司法或商定，架空层所占限制内的地皮使用权及空间哄骗权应当包摄合并主体。而如上所述，架空层所占限制内的地皮使用权归全体折柳所有这个词权东说念主共有，因此，架空层所占限制内的空间哄骗权也应当包摄全体折柳所有这个词权东说念主共有。

（三）架空层的筹划用途是否明确

架空层的筹划用途也径直关系到架空层权属的认定。若筹划许可证载明的用途为失业行径空间、全天候享有绿化或者可供解放通行空间等，则该架空层属于全体折柳所有这个词权东说念主共有。若筹划许可证载明的用途为营业、车位等可供渔利性的关系表述，且无其他极端商定的，依照“谁投资、谁受益”的原则，该架空层归投资者开发商所有这个词。而握行中，继续存在着筹划许可证载明的架空层用途不解确的情形，筹划部门时常用建筑名词替代了筹划用途，导致不动产登记机构即使受理登记，也可能在莫得明确用途的情况下，登记给开发商，进而激励一系列争议。笔者觉得，在架空层的筹划用途不解确时，认定为全体业主共有愈加适合立法本意，以便督促开发商在央求筹划审批时，进一步明确架空层的筹划用途，以便不动产登记机构登记，减少诉累和信访纠纷。

 [3]如《汕头市市区住宅建扬名堂非筹划性架空层及地下车库容积率和报建用度计核暂行方针》第四条司法：“建立单元开发住宅建扬名堂，其名堂非筹划性架空层及地下车库部分的建筑面积，不计入建筑容积率，并免予征收关系报建用度。”第五条司法：“住宅建扬名堂非筹划性架空层部共享受本方针第四条司法的优惠条件后，建立单元应将该部分当作住宅区的共用空间，不得将之列入共有面积摊派，不得更动用途，不得出租、出借、出售用于筹划性用途。”重庆市筹划局《住宅及关系建扬名堂容积率方针计较司法》（渝规发[2006]171号）第七条司法：“住宅区内建筑底层架空层部分的净魁伟于便是3.6米，能供小区业主全天候享用的绿化、失业行径空间，其面积不计入建筑面积计较值，即不计入容积率方针。”

五、小结                

对于架空层的权益包摄问题，当今我国在国度层面尚莫得明确的法律司法。自然部分地区仍是就该问题进行了明确，但在表率适用上仍存在着地域竣事。为了颐养司法裁判，难得司法巨擘，笔者命令在国度鼎新关系法律律例、司法解释时对架空层的权属问题进行明确，以颐养法律的适用，为司法裁判提供表放纵疏浚，幸免或减少对该问题的争议。在此之前，笔者建议不错从地皮使用权、空间哄骗权以及筹划用途等方面来分析架空层的权属问题。作家先容

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张  连

西南政法大学民商法学院本科和询查生。在法院实习时间撰写的论文荣获寰宇法院系统第三十届学术论文一等奖，撰写的《我国预重整的握行及建议》荣获四川省法学会歇业法学询查会2020年度征文优秀奖。当今主要从事与歇业算帐、重整、妥协等关系的责任。

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