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本文作家：张连，重庆海川企业算帐有限公司（文末有先容）浅析建筑物架空层权属争议感谢授权本公众号转载

一、问题的建议    

笔者在办理房地产歇业案件中遭逢了建筑物架空层权属争议问题。甲房地产企业开发的A大厦，料理东说念主收受到的房屋产权证（系大证）浮现，甲房地产企业名下登记有A大厦一层的架空层，其中摊宗派数和摊派面积均为0。甲房地产企业合计架空层登记在我方名下，且未摊派全球面积，故属于甲房地产企业的财产，其有权对出门租或处置。A大厦业主委员会合计架空层属于业主共有，甲房地产企业无权对出门租或处置，两边就此产生争议。协商无果后，A大厦业主委员会告状至法院，要求甲房地产企业考取三方占用东说念主返还架空层，并补偿耗费。那么建筑物的架空层到底应当归谁通盘呢？

二、执行争鸣        

针对该问题，笔者通过案例检索发现司法执行对该问题的裁判存在较大的不合，主要有以下两种不雅点：一种裁判不雅点合计：建筑物架空层属于业主共有，部分案举例下：

案例

案件称号

案号

法院

裁判要旨

1

曾李嵘等15 东说念主与东兴房地产开发有限公司、东淮房地产开发有限公司财产毁伤纠纷案

(2006)泉民终字第342号

福建省泉州市中级东说念主民法院

建筑物楼顶空间过甚架空层的通盘权包摄于全体业主迥殊权之外的共有权，即全体离别通盘权东说念主所共有，房地产开发公司无权处置。

2

彭水县司法局临江大厦业主委员会等诉重庆市彭水县皇帝房地产开发有限累赘公司放置妨害纠纷再审案

(2016)渝民再133号

重庆市高等东说念主民法院

根据法律章程，不属于业主迥殊、市政公用、其他职权东说念主通盘的部分，属于全体业主共有。案涉架空层是整栋建筑物不可分割的一部分，其房地产职权统统依附于推测建筑面积的建筑物，其不可单独地从推测建筑面积的建筑物均分离或分割；房地产开发商在调停房地产职权时，架空层的房地产职权也随之发生调停。

3

深圳市福田区南天一花坛业主委员会与深圳市城市成立开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业料理有限公司房屋侵权纠纷一案

(2013)民提字第94号

最妙手民法院

案涉架空层是南天大厦全体结构的一部分，是该大厦的从属门径，应由南天大厦全体通盘权东说念主共同使用。深圳城建公司不是案涉架空层的通盘权东说念主，其私行转变案涉架空层的使勤奋能，禁闭部分架空层用于买卖出租，毁伤了南天大厦全体小业主的使用权，应向南天大厦全体小业主承担住手侵害、恢规复状、补偿耗费等民事累赘。

4

蒋毅与重庆三峡房地产开发有限公司、重庆市御临建筑工程有限公司放置妨害纠纷二审案

(2020)渝01民终294号

重庆市第一中级东说念主民法院

最初，是否计入公摊面积不是判断该建筑是否属于业主共有部分的唯独尺度。《物权法》第七十三条并未将是否列入公摊面积行为判断是否属于业主共有的尺度。其次，依据最妙手民法院《对于审理建筑物离别通盘权纠纷案件具体应用法律多少问题的解释》第三条的章程，案涉架空全球空间属于全体业主的自然共有部分。终末，自然合同部分商定了其他的房屋面积、建筑物、构筑物、泊车局势等的策划权及销售、策划收益均属甲方通盘。但该条件并不可申辩架空全球空间属于业主共有部分的事实。

5

陈丙等与上海金鸿置业有限公司等业主共有权纠纷上诉案

(2012)沪二中民二(民)终字第1287号

上海市第二中级东说念主民法院

系争架空层层高不及2.2米，不计入建筑面积，不可办理房地产权证，也未行为共用面积摊派到水电路XXX号X幢X单元房屋面积中。且绸缪建筑性质登记为泊车库、共同门径，不属于X单元14户业主共同共有，属于全体业主共有。

6

上海市杨浦区控江恒联新寰宇花坛业主委员会与上海电气集团恒联企业发展有限公司占有物返还纠纷案

(2021)沪0110民初15252号

上海市杨浦区东说念主民法院

架空层，为由业主和使用东说念主共同使用的全球门径，与小区说念路、绿地等全球门径性质疏导，其依附于主体建筑而存在，并非颓丧的房屋主体。当开发商将新建住宅总计出售之后，全球门径的权属亦应随房屋主体调停并包摄于业主通盘，开发商无权单独保留架空层的使用权。

另一种裁判不雅点合计：建筑物架空层属于开发商通盘，部分案举例下：

案例

案件称号

案号

法院

裁判要旨

1

曾燕与海南海裕房地产投资开发有限公司业主共有权纠纷上诉案

(2011)海中法民一终字第856号

海南省海口市中级东说念主民法院

开发商与业主商定架空层的权属归开发商通盘，且架空层面积未计入公摊面积的，架空层通盘权应归开发商通盘。

2

深圳市福田区长城二花坛小区业主委员会、深圳市中昌信物业投资有限公司业主共有权纠纷一案

(2018)粤03民终8628号

广东省深圳市中级东说念主民法院

最初，争议的X号楼首层赫然并非建筑物的基础、承重结构等房屋的基本结构。其次，从绸缪用途看，X号楼首层并非总计绸缪用于全球通行或行为全球门径，亦存在可单独行为买卖使用的功能区域。再者，从空间漫步上，在X号楼首层树立可颓丧使用的买卖区域并不存在无法克服的客不雅终止。综上，根据构造性质、绸缪用途及内容使用情况等三方面的分析，不可认定长X大厦X号楼首层均为法定业主共有部分。

3

武汉市地龙常青藤名苑小区第一届业主委员会、湖北地龙实业集团有限公司建筑物离别通盘权纠纷再审审查与审判监督

(2020)鄂民申3359号

湖北省高等东说念主民法院

业主基于支付的商品房价款而取得对相应迥殊部分的职权，同期，因为该商品房价款中包含了所在商品房开发格式全球建筑面积摊派部分的价值，因而业主共同享有配套全球建筑部分的职权。该职权的基础在于业主所支付的全球建筑部分的对价。因常青藤名苑一届业委员未提交根传闻明案涉架空层的建筑面积摊派参预了小区公用建筑面积，进而摊派到小区业主的购房款中，且武汉市房产测绘中心复兴案涉架空层关系面积并未进行摊派，原审法院据此驳回常青藤名苑一届业委员相关案涉架空层为常青藤名苑一期业主共有的诉讼请求并无欠妥。

4

段海燕与重庆市高青房地产开发有限公司说明合同无效纠纷案

(2020)渝0155民初4910号

重庆市梁平区东说念主民法院

对于建筑物架空层权属,《物权法》并未赐与明确,应当根据架空层的绸缪用途和当事东说念主之间的商定笃定。根据《物权法》第七十四条之章程,若是架空层绸缪为车位,开发商和业主之间不错将其行为迥殊部分商定权属，本案案涉架空层由被告投资成立，绸缪用途为地下车库，并非有极端用途的全球门径，且根据重庆市国土资源和房屋勘探绸缪院梁平区地皮房屋勘探所制作的《重庆市房产面积测算结果备案央求书》载明案涉架空层未行为共有面积由业主摊派。因此应当认定案涉架空层由开发商通盘。

5

童乙等与上海久富物业料理有限公司物业就业合同纠纷上诉案

(2012)沪二中民二(民)终字第1815号

上海市第二中级东说念主民法院

本案系争车库为有颓丧结构的地上架空层车库，虽未办理颓丧权属登记，但因其结构颓丧、具有使用价值而成为单独的物。该车库系开发商依据绸缪许可正当建造而成，且未摊派公用建筑面积，亦不属于占用业主共有说念路或其它共有局势的车位，根据“谁建造谁成绩”的原则，系争车库的通盘权应属于开发商。

6

苏州市合景房地产开发有限公司与沙慧明、王建峰等恢规复状纠纷案

（2019）苏05民终329号

江苏省苏州市中级东说念主民法院

案涉架空层虽想象用途为非居住，但该架空层有其颓丧的面积，构造上具有颓丧性，大略明确离别，同期也具有欺诈上的颓丧性，大略排他使用。根据当事东说念主所缔结的商品房买卖合同，两边明确该商品房所在小区的泊车场、架空层、会所、各样康乐门径以过甚他策划性和就业性配套门径总计归出卖方通盘或者领有使用权，该商定莫得违抗法律章程，是当事东说念主真确意义默示，理当正当有用，对缔结合同确当事东说念主均具有法律拘谨力。

7

苑林星月湾业主委员会与贵阳苑林房地产开发有限公司、贵州省机电开导总公司等物业就业合同纠纷案

（2014）黔高民提字第23号

贵州省贵阳市中级东说念主民法院

根据职权义务平等原则，如业主确已为架空层承担建筑本钱或公摊用度，则其照章可见地享有相应权益，关联词，星月湾业委会并无根传闻明业主已承担了本案讼争架空层建筑本钱，或已将该部分列入公摊，因此，星月湾小区业主对该部分建筑不享有通盘权。

综上，对于架空层的常见执行争议，不错归纳为如下几点：1.是否列入公摊。部分法院合计架空层未纳入业主的公摊建筑面积，不属于业主共有，因而属开发商通盘；2.是否有明确商定。部分法院合计合同商定包摄于开发商，商定有用，应罢免当事东说念主意义自治原则；3.是否仍是明确绸缪用途。部分法院合计若架空层绸缪用于业主全球用途，属于《民法典》第二百七十四条（原《物权法》第七十三条）章程的“其他全球场所”，应为业主共有；4.是否计入容积率。部分法院合计架空层时常不推测建筑面积、莫得办理产权登记，不属于业主迥殊，只可属于业主共有。笔者合计，上述原理均有失偏颇。具体分析如下：对于第少许，是否列入业主公摊建筑面积，不是判断架空层权属的唯独尺度。《民法典》第二百七十四条（原《物权法》第七十三条）并未将是否列入公摊面积行为判断是否属于业主共有的尺度，其经受的尺度是既不属于某一单个的东说念主通盘，也不属于开发商通盘，且具有全球属性的场所。对于第二点，商品房买卖合同或其关系补充条约，对架空层职权包摄是否有商定是此类案件的关真贵心。但仍须团结具体案情、民法典物权编与合同编的相关章程概括判断。执行中，即使有合同商定，业主方也会对合同的贯通、着力建议争议。[1]对于第三点，若架空层绸缪审批文献载明的用途为全球恬逸空间或者其他全球用途的，其权属自然归于业主共有，合情合理。但执行中，更为常见的是关系绸缪审批文献中并莫得明确载明架空层的内容用途，因此该点缺少事实依据。对于第四点，跟第少许近似，是否计入建筑面积，是否办理产权登记亦不是判断架空层权属的唯独尺度。莫得计入建筑面积，只可说明架空层莫得摊派所在楼栋占用限制内的地皮使用权面积。《房产测量轨范》（GB/T17986-2000）和《建筑工程建筑面积推测轨范》（GB/T 50353-2013）章程的国度尺度，旨在确立建筑工程和房屋的面积推测司法，不可行为说明物权包摄的依据，且是否办理产权登记与能否办理产权登记不是一趟事。执行中亦存在架空层单独办理产权证的情形，但至于是否正当则另当别论了。

 [1]朱勇林，“架空层权属争议之实务辨析”，惠博讼师事务所微信公众号，2020年9月14日。

三、我国对于架空层权属的关系章程

《民用建筑想象和洽尺度 GB50352-2019》中对“架空层”作了明确界说，其中纪录“架空层是用结构撑抓且无外围护墙体的开敞空间；有东说念主员闲居举止的架空层的净高不应低于2.0m。”由此看出，架空层最显豁的特征是由结构撑抓、开敞，需达到一定高度。[2]

（一）天下性章程

我国法律、行政法例、司法解释对架空层的权属莫得进行明确章程。关系章程散见于《民法典》第二百七十一条章程：“业主对建筑物内的住宅、策划性用房等迥殊部共享有通盘权，对迥殊部分之外的共有部共享有共有和共同料理的职权。”第三百五十六条章程：“成立用地使用权转让、互换、出资或者赠与的,附着于该地皮上的建筑物、构筑物过甚从属门径一并刑事累赘。”第三百五十七条章程：“建筑物、构筑物过甚从属门径转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物过甚从属门径占用限制内的成立用地使用权一并刑事累赘。”《最妙手民法院对于审理建筑物离别通盘权纠纷案件适用法律多少问题的解释》（2020年修正）第三条章程：“除法律、行政法规矩程的共有部分外，建筑区画内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通说念、楼梯、大堂等全球通行部分，消防、全球照明等从属门径、开导，遁迹层、开导层或者开导间等结构部分；（二）其他不属于业主迥殊部分，也不属于市政公用部分或者其他职权东说念主通盘的场所及门径等。建筑区画内的地皮，照章由业主共同享有成立用地使用权，但属于业主迥殊的整栋建筑物的绸缪占地或者城镇全球说念路、绿地占地除外。”上述章程对建筑物的业主共有部分以及“房地一体”原则进行了明确章程，且对属于业主共有的部分进行了列举。关联词，架空层并未被明确列入业主共有部分的限制。

（二）处所性章程

      自然我国在法律、行政法例、司法解释层面未明确架空层的权属，关联词我国部分地区对架空层的权属进行了明确。如：《上海市住宅物业料理章程》（2010改良）第三十九条章程：“物业料理区域内的下列配套门径开导归业主共有：（一）物业料理用房；（二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用大地架空层、共用走廊......”《福建省物业料理条例》第三十一条第三款章程：“前两款章程之外的地下室、底层架空层等配套门径开导和共用部位的权属在购房合同中，莫得商定或商定不解确的，归全体业主通盘。”《深圳经济特区物业料理条例》（2020年3月改良）第十一条章程：“物业料理区域物业的以下部分属于业主共有：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通说念、楼梯、大堂等全球通行部分，消防、全球照明等从属门径开导，遁迹层、架空层、开导层或者开导间等。”《重庆市物业料理条例》第一百一十二条章程：“（一）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼说念、扶手、护栏、电梯井说念、架空层及开导间等。” 尽管上海、福建、深圳、重庆等地在物业料理关系的处所性章程中明确了架空层的权属归业主共有，但由于处所性章程受到地域的已毕，仅在腹地区具有一定的指示性，对其他地区莫得拘谨力。因此，不同地区的法院对该问题的裁判仍有较大的不合。

[2]袁丽馨，“浅析架空层的包摄问题”，贵商总会微信公众号，2022年8月18日。

四、架空层权属争议的处分旅途探析

  要处分架空层的权属争议问题，笔者合计不错从地皮使用权、空间欺诈权以及绸缪用途等方面来分析。

（一）架空层所占限制的地皮使用权归谁通盘

开发商从政府或者上手手中通过支付对价的样貌取得了成立用地使用权后，享有对该地块开发和成立的职权，并通过“正当建造”的样貌取得建筑物的通盘权。因此，建筑物的通盘权及建筑物所占限制内的地皮使用权原始职权东说念主为开发商。根据我国物权的一项紧要原则——“地随房走”“房遍地走”原则。即：房屋出让，该房屋占用的地皮使用权必须随之调停，反之也是。当开发商销售收场通盘的建筑物后，该建筑物占用限制内的地皮使用权也一并转让给了建筑物离别通盘权东说念主，即全体业主。开发商取得地皮使用权的本钱仍是通过销售的样貌摊派到购买方的销售价款中。时常情况下，架空层瑕瑜谋利性的，其面积不计入建筑面积推测值，即不计入容积率办法。[3]因此，架空层也就不享有摊派推测房屋离别通盘权时的相应地皮使用权面积份额，是依附于全体业主通盘的建筑物及建筑物所占用限制的地皮使用权而存在的，不可从该建筑物中单独分离出来，亦不可办理单独的产权登记。故，笔者合计，架空层所占用限制内的地皮使用权应当归该建筑物的全体离别通盘权东说念主共有，而依附于该建筑物以及建筑物所占用限制地皮使用权的架空层亦应当归全体离别通盘权东说念主共有。

（二）架空层所占限制的空间欺诈权归谁通盘

我国《民法典》第三百四十五条对成立用地使用权的分层设立进行了章程，即：成立用地使用权不错在地皮的地表、地上或者地下分别设立。第三百四十八条还章程，在成立用地使用权出让合同的条件中一般应包括“建筑物、构筑物过甚从属门径占用的空间”。以及物权编的地役权轨制等章程，均为空间使用权的设立提供了法律基础。在无法律明确章程或者当事东说念主另有商定的情况下，地皮通盘权、地皮使用权、空间欺诈权等地皮权益应该归归拢主体享有。为了适合当代社会经济的发展要求，普及地皮及地上空间的欺诈效率，在法律明确章程或者当事东说念主另有商定的情况下，地皮通盘权、地皮使用权以及空间欺诈权是不错分属不同的主体的。因此，就架空层的空间欺诈权而言，若无突出章程或商定，架空层所占限制内的地皮使用权及空间欺诈权应当包摄归拢主体。而如上所述，架空层所占限制内的地皮使用权归全体离别通盘权东说念主共有，因此，架空层所占限制内的空间欺诈权也应当包摄全体离别通盘权东说念主共有。

（三）架空层的绸缪用途是否明确

架空层的绸缪用途也平直关系到架空层权属的认定。若绸缪许可证载明的用途为恬逸举止空间、全天候享有绿化或者可供目田通行空间等，则该架空层属于全体离别通盘权东说念主共有。若绸缪许可证载明的用途为买卖、车位等可供谋利性的关系表述，且无其他突出商定的，依照“谁投资、谁受益”的原则，该架空层归投资者开发商通盘。而执行中，相似存在着绸缪许可证载明的架空层用途不解确的情形，绸缪部门时常用建筑名词替代了绸缪用途，导致不动产登记机构即使受理登记，也可能在莫得明确用途的情况下，登记给开发商，进而激励一系列争议。笔者合计，在架空层的绸缪用途不解确时，认定为全体业主共有愈加相宜立法本意，以便督促开发商在央求绸缪审批时，进一步明确架空层的绸缪用途，以便不动产登记机构登记，减少诉累和信访纠纷。

 [3]如《汕头市市区住宅成立格式非策划性架空层及地下车库容积率和报建用度计核暂行办法》第四条章程：“成立单元开发住宅成立格式，其格式非策划性架空层及地下车库部分的建筑面积，不计入建筑容积率，并免予征收关系报建用度。”第五条章程：“住宅成立格式非策划性架空层部共享受本办法第四条章程的优惠条件后，成立单元应将该部分行为住宅区的共用空间，不得将之列入共有面积摊派，不得转变用途，不得出租、出借、出售用于策划性用途。”重庆市绸缪局《住宅及关系成立格式容积率办法推测司法》（渝规发[2006]171号）第七条章程：“住宅区内建筑底层架空层部分的净远大于就是3.6米，能供小区业主全天候享用的绿化、恬逸举止空间，其面积不计入建筑面积推测值，即不计入容积率办法。”

五、小结                

对于架空层的权益包摄问题，现在我国在国度层面尚莫得明确的法律章程。自然部分地区仍是就该问题进行了明确，但在轨范适用上仍存在着地域已毕。为了和洽司法裁判，怜惜司法巨擘，笔者命令在国度改良关系法律法例、司法解释时对架空层的权属问题进行明确，以和洽法律的适用，为司法裁判提供轨范性指令，幸免或减少对该问题的争议。在此之前，笔者建议不错从地皮使用权、空间欺诈权以及绸缪用途等方面来分析架空层的权属问题。作家先容

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张  连

西南政法大学民商法学院本科和连络生。在法院实习手艺撰写的论文荣获天下法院系统第三十届学术论文一等奖，撰写的《我国预重整的执行及建议》荣获四川省法学会歇业法学连络会2020年度征文优秀奖。现在主要从事与歇业算帐、重整、息争等关系的责任。

本文起头：微信公众号“海川企业算帐”kaiyun官方网站

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